這段20分鐘的演講，提到的每一點都和嵌入式機構設計有關

來源：普親養老機構發布日期：2017-06-13

導語：沐恒是一家養老機構硬件設施綜合服務商，擁有建筑物評估，建筑改造設計，室內設計，工程顧問，軟裝工程，適老家具，設施集成七個服務環節。

阿沐：

以下根據沐恒技術發展部總監黃鯤在“2017中國養老機構發展高峰論壇”上的演講《從建筑設計角度看連鎖社區機構的標準化和快速復制》整理，附全部20頁PPT。

　　大家下午好，很高興有機會跟大家一起分享。我是上海沐恒實業有限公司的黃鯤。沐恒是一家養老機構硬件設施綜合服務商，擁有建筑物評估，建筑改造設計，室內設計，工程顧問，軟裝工程，適老家具，設施集成七個服務環節。

　　我本人是建筑設計領域的后學末進，但沐恒的設計團隊在工程實踐過程中有了一些集體性的心得，借這個機會跟大家分享一下，題目就是《從建筑設計角度看社區連鎖機構的標準化和快速復制》，針對的是社區嵌入式機構，核心詞是標準化和快速。

　　接下來我的分享比較偏技術，聽起來可能有些枯燥，但所有涉及的點都是我們在工作中遇到的跟機構改造息息相關的問題。

　　首先澄清一件事兒，我們講標準化并不想把大家都整成千篇一律的網紅臉，更不想在養老產業發展的道路上重回塑造集體人格的時代，我們同樣關注每一個養老機構使用者多樣化的需求，也關注項目各參與方的理念和對養老產業情懷。我們是想從設計前期階段的信息傳遞、采集和分析的標準化入手來探討建造流程的標準化，目的只有一個，就是提高效率，節省成本。

　　本次分享分為三個部分：

　　社區連鎖機構的標準化和快速復制的必要性

　　社區連鎖機構標準化所面臨的問題

　　我們的應對

　　一．社區型連鎖機構的標準化和快速復制的必要性：

　　行業的興廢要看廟堂之上的態度，國家和地方的十三五規劃對行業的發展提出了綱領性的指導意見，國家規劃的這句話被引用很多次了，地方配套政策舉三個例子，帝都、魔都和成都，到十三五末，北京2000家，上海新增500家（總數超過1000家），成都城鄉覆蓋率分別達到100%和80%。

　　政策揮手大家前進，資本往年并購案例有北控醫療健康對福齡金太陽的收購，光大控股對匯晨養老的收購，中金瑞華對上海夕悅的收購以及宜華健康對親和源的收購。雖然近期的案例不多，但我們相信，伺機而動者眾。

　　目前就我們所知，試水社區連鎖型養老機構的企業有：北京誠和敬、上海申養、中信國安、北控、萬科、中民投等等，每家都實力雄厚。另一方面，京滬兩地由政府提供的社區物業競爭也在進入白熱化，幾家大公司爭奪一個點運營權的情況也是司空見慣。

　　上面這些是現實，我想主要的原因是社區連鎖機構及其衍生品這種業態符合中國國情和中國養老產業發展的現狀，想要在攻城略地，跑馬圈山的競爭中占先，速度很重要，而標準化就是提速的有效方法之一。

　　二．社區連鎖機構標準化所面臨的問題：

　　社區連鎖機構基本上面對的是存量市場，具體而微的項目實踐中所遇到的問題和窘境還是不少。首先是運營理念的構建和傳遞，這件事跟產業鏈的上游有關，我們認為，機構標準化的基礎是企業運營理念的“標準化”，目前并不是所有的企業都有清晰的并經過市場檢驗的運營理念。

　　其次是區域的差距，當然沒有橘生南北的差距那么大，但在東北和在南方做項目時的關注點肯定不一樣，在穆斯林聚集區和在普通社區做項目的關注點也不一樣。

　　第三是建筑基礎條件多樣化。包括建筑在城市中所處的區位，周圍交通醫療配套設施的完善程度，區域化的政策，周邊居民支持程度，我們碰到過啊，就是不讓落地。

　　網絡上的照片“XX院滾出社區”，都是很殘酷的現實。還有建筑物建成年代，結構形式，機電設備現狀，尤其需要提醒的是現狀消防設施能不能改，好不好改，消防不通過，其它都談不上。個性化的問題越多，標準化和可復制的實現程度就會受到越多的影響和掣肘。但是在目前大背景之下，對于養老服務供給的現實社會需求，資本的壓力，運營品牌的雄心，標準化和可復制又是必須面對的課題。

　　三．我們的應對

　　做什么

　　有困難就要想辦法解決困難。剛才提到過，機構標準化的基礎是企業運營理念的標準化，理念標準化的構建是一個長期的過程，需要經過不斷的研究和探索才能升華。

　　但無論是當下和未來，設計方都是運營方的翻譯者，設計工作是把運營理念結合不同建筑的現狀翻譯轉換成安全適用美觀的建筑空間的一項工作。在這個過程中，為了保證高效的傳遞信息，節省溝通的時間成本，我們擬定了標準化的的設計任務書，可以讓業主勾選的表格，當然，有詞不達意言不能及的地方也可以修改和增補。

　　這套表格的目的是解決在機構中設置什么空間和功能的問題。

　　任務書包括建筑結構水暖電五個專業，我們用三套形式去匹配居家服務驛站，嵌入式小微機構和中型機構三種不同的業態。

　　以小微機構的表格為例：

　　在機構中我們要照護什么樣的老人，失能半失能，失智還是其它，可以勾選；

　　需要多少房間，這個需要填寫一下。

　　需要單人間還是雙人間還是其他；

　　房間里帶不帶廁所，廁所是兩件套還是三件套；

　　廚房是家廚還是大廚房，用電還是燃氣，如果用燃氣是用市政燃氣還是氣瓶，如果用氣瓶，跟建筑有關的，要設一個單獨的氣瓶間；

　　琴棋、書畫、瑜伽、跳操、觀影、棋牌、小課堂，我們需要哪些空間，哪些空間可以套用；

　　康復理療心理咨詢糾紛調解我們如何取舍

　　設備表格主要跟施工圖有關，我們希望一次提全。

　　暖氣用散熱器系統還是地暖系統，如果用地暖，每間房里要多一個分集水器；

　　新風是用全熱換熱器還是新風處理機，除了初效和中效過濾之外還需不需要增加H12級以上的過濾網以過濾PM2.5；

　　空調是用分體，多聯機還是接入原有中央空調系統；

　　熱水使用集中循環的系統還是用熱水器加暖寶；

　　等等問題在表格中都有體現。

　　任務書的初衷是為了提高傳遞效率，節省時間。那么它的最終目的是什么呢？我認為是去任務書化，設計方和運營方互相充分了解對方的能力和需求以后，就不用每個項目都填表了，可能就是相視一笑的事情，可以進一步節省時間。

　　多說一點，有關開口和增容的問題。如果我們確定要在某市政管線上新增開口，那么有可能需要繳納開口費。如果由于新增空調新風設備，廚房設備，電梯等而引起的電量增容，有可能需要繳納增容費，都是成本，大家要有這個意識。

　　表格里有很多項，時間關系不可能跟大家一一列舉，我僅挑選了幾項相對重要和常見的條目做個解釋，下面也是如此。

　　怎么做

　　任務書解決的是設置哪些空間和功能的問題，這套表格是解決確定下來的空間包含什么，怎么做的問題。表格不是按專業劃分的，而是以每種房間為單元來描述的。同樣也可以勾選。

　　小微機構的空間籠統的可以分為兩種，一種是剛性的，例如老人房間，助浴等，另一種是柔性的，例如老人公共活動空間等。柔性空間由于可以取舍并且它的物理邊界不是非常清晰，而且此類空間通常是展示機構顏值的位置，自由度高一些，相關表格的靶向性沒有那么精準。

　　拿老人房間為例，里面有建筑和室內，設施設備，軟裝和家具的標準化等。

　　隔墻是砌體，板材還是輕鋼龍骨。要注意隔聲，如果用輕鋼龍骨，縫隙里要塞吸音材料。

　　需不需要換外門窗是一個比較容易忽略的問題。如果需要換，最好是根據當地的居住建筑節能規范選擇適合的窗戶的傳熱系數，同時綜合考慮窗框的型材，開啟方式和玻璃的類型，以期達到更好的保溫隔熱的效果。

　　墻頂地：六面體的材質和做法。

　　土建的設施設備：比如送風方式是側送還是下送，冷風不要直接吹向老人。

　　軟裝家具的標準化：比如床頭柜用高柜還是低柜

　　當然還有生活用設施設備，這里就沒有展示。

　　特殊地方的特殊用材，舉個例子，比如封閉樓梯間的隔墻，需要2個小時的耐火極限，建議還是用砌筑墻體，不要覺得輕鋼龍骨干作業快就大面積的滿鋪了。

　　再比如助浴間，隔墻需要防水，以后需要貼磚，還可能要掛比較重的熱水器，所以最好也用砌筑墻體，類似的情況還有電梯井的隔墻，廚房衛生間的隔墻等。

　　衛生間，沐恒就衛生間，收納空間和扶手等部位的精細化設計做過研究，阿沐養老做過專門的推送，大家有興趣的可以找來看看，這里不再贅述。

　　能不能做

　　現場調研，建筑本身的信息收集和分析的過程，需要設計方和業主一起完成，解決的是能不能做的問題。當然最好有各專業齊備的原始圖紙，通常可以從業主，物業，建設方，設計院，檔案館等渠道獲得。事實上很難齊備，而且建筑物使用的現狀和原始圖紙也不一定對的上。

　　現場調研很重要，除了收集完整的項目信息之外，需要在這個階段預設一定的解決方案，比如新增的電梯和樓梯放在哪個地方或那幾個地方比較合適。還要屏蔽掉一些落地性很差和性價比很低的想法，減少以后的無效性工作。甚至需要從建筑改造的角度對項目的取舍給業主提出建議。

　　這個階段的標準化包括需要填寫的現場調研表格，現場照片和錄像以及需要標注設施設備位置的現場測繪圖紙。

　　表格也是按專業分：

　　面積，請大家記住兩個數，一個是300，一個是500。300平米以下是不需要消防報批的，大家碰到這樣的項目不用過度醫療。另一個方面，不報消防不等于不按消防的要求做，比如老年人建筑里的報警系統是一定要設置的，跟面積無關。500平米以上的老年人建筑是需要做噴淋系統的，這兩個數很關鍵。

　　新增樓電梯裝在室內還是室外，室內涉及結構，室外要受監管，比較復雜的一套報批手續，有些時候只能兩害相權取其輕。

　　外立面開洞要注意對周邊的影響。我們遇到過，朝向小區的外立面不讓開洞。

　　結構只說一件事，對于建成年代較久或者是在不同的歷史階段經過多次加建改建的建筑，我們建議由業主委托具有資質的第三方進行結構安全性檢測，形成報告，有時有一票否決權。我們也遇到過，某個年代久遠的別墅，位置很好，但做過檢測后傾斜超限，還有裂縫等其他問題，設計中還需要增加樓梯和電梯。最后評級是B，如果是D就沒戲了。即便是B，糾偏和加固等措施也是額外的花費。

　　設備專業

　　建筑分兩種情況，一種是獨立，一種是大建筑的一部分。獨立建筑就去室外找各種閥門井。

　　這一部分強調兩個字，源頭，去找可接入擬改造區域的干管的位置，管徑和壓力等。

　　排水系統：設計中增加很多用水點是大概率事件，需要注意下層是否具備施工條件，同層能不能墊，如果都不行，就要考慮減少用水點。

　　注意500平米以上要設噴淋系統，如果現狀沒有，則要新增。新增的系統可以采用局部應用系統。我們在以往的工程實踐中遇到過多次這樣的情況，依據不同的建筑做了不同的處理，都得到了消防部門的認可。

　　造價和施工標準化是另外一篇文章，這里就一句話，就像運營理念的標準化可以導引設計一樣，設計的標準化也是可以導引造價及施工標準化的。

　　接下來就是建筑師畫圖的幾個步驟。

　　這些都是設計的標準動作，這個過程沿襲了前期階段信息傳遞、收集和分析的成果，理論上是可以盡量避免無效性的工作所帶來的時間浪費。

　　上面說的這件事挺復雜，機構改造設計麻雀雖小五臟俱全，如果沒有相關的從業經驗而想要考慮周全確實比較難，沐恒在這方面集中了較為完整的專業對接，可以減少項目籌建中機構對接的口子，節省人力資源。專業的事兒還是交給專業的人去辦吧。

　　總結一下：

　　機構的標準化和快速復制，是一個相對的命題。建設效率是非常重要的，但是品質、個性化需求、項目的因地制宜也是必須要兼顧的。老人們最基本的需求被滿足之后，更多的人性的，文化的，品質服務的需求會跟老年群體和整個社會的支付能力互相促進和推動，使這個行業快速地往前發展，產品不斷迭代。

　　所以降低成本，提高效率不是指物理形態一樣的產品不停拷貝，工業時代廉價復制的概念必然無法滿足未來老年群體對于產品的要求，所以將來我們更應該理性地去討論這樣一個話題：“努力提高系統性效率”。

　　今天的分享是一家之言，希望大家不吝賜教！非常感謝大家的耐心，希望大家以后也會感謝自己當下對養老產業所持有的耐心，謝謝！

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